業務分野のコラム

行政書士の農地転用に関する業務について徹底解説!報酬の相場はどのくらい?

農地転用

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農地転用とは?

農地は自分が所有している土地でも、自由に家を建てたり駐車場を作ったりすることはできません。

県や市で必要な手続きが完了した場合のみ、農地以外の目的で使うことができます。

農地を農地以外の目的で利用する際に必要な転用手続きが農地転用です。

農地転用をすれば、「農地に家を建てる」「農地を他人に売ったり貸したりする」といった行為ができるようになりますよ。

農地転用の手続きをせずに転用すると、原状回復を求められたり罰金や懲役の対象になったりしますので注意しましょう。

農地転用でできること、できないこと

農地を別の目的に変更する農地転用は、できることとできないことの両方があります。

以下では、農地転用の許可の種類別で何ができるのかまとめてみました。

農地転用の種類 転用 権利移動
農地法第3条 ×
農地法第4条 ×
農地法第5条

農地法第3条は権利移動に関する手続き、農地法第4条は転用に関する手続き、農地法第5条は権利移動と転用を同時に行う手続きを指しています。

農地法は農地及び採草放牧地の取り扱いについて定めた法律で、「食料の安定供給の確保」「農地の転用の制限や農地の利用関係の調整」が目的です。

農地法で制限を受けていると建設や開発ができないため、目的に合わせて農地転用の手続きをしないといけません。

「農地法第3条は勝手に売ったり買ったりできない」「農地法第4条は所有者でも勝手に転用できない」「農地法第5条は申請しないで宅地にして売買できない」と制限されています。

また、農地の中でも特に重要な農業振興地域は農地転用の許可が取れないので、指定から外す手続きの農振除外申請が必要です。

土地の区画形質の変更とは?

土地の区画形質の変更は、次の3種類の行為が含まれていると解釈されています。

  • 土地の「区画」の変更:土地の区画を形成する公共施設(道路等)を新設したり移動したりするなどして、敷地の形を変えること
  • 土地の「形状」の変更:土地の盛土・切土などによって土地の形状を変えること
  • 土地の「性質」の変更:農地や山林などの宅地以外の土地を宅地にするなど、土地の利用目的を変えること

農地転用の手続きに関しては、3つ目の土地の「質」の変更が当てはまりますね。

農地に区画形質の変更を加えて、住宅にしたり道路の用地にしたりする行為が上記の項目で解説した農地転用です。

行政書士の農地転用に関する業務内容!

農地転用の手続きは、行政書士の代表的な業務の一つです。

行政書士の農地転用に関する業務は、次の2つに大きくわけることができます。

  • 農地転用の届出:農地法第3条届出や農地法第4条届出など農地転用の届出をする
  • 農地転用の許可申請都市計画法による市街化調整区域の農地を転用する際に各市町村の農業委員会に許可を得る

農地法違反をすると工事の中止命令が出されて経済的損失を受けますので、許可申請や届出は専門の行政書士に依頼するメリットは大きいといえるでしょう。

なお、市街化調整区域とは市街化を抑制する区域で、一定の基準を満たした場合しか建築できないのが特徴です。市街化調整区域については、下記の記事も参考にしてください。

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行政書士が農地転用に関する業務に携わるメリット!

行政書士試験の勉強は、合格後の実務に直結していません。

そのため、この記事で説明している農地転用についても、業務のイメージが今一つピンと来ない方も多いでしょう。

ここでは、行政書士が農地転用に関する業務に携わるメリットをいくつか挙げていきます。

  • 土地活用の不安や悩みを抱えている方を徹底サポートできる
  • 農地から別の土地にして利用したいというニーズは意外と多い

また、行政書士と土地家屋調査士のダブルライセンスがあれば、農地転用後の工事が完了した後の地目変更の登記も可能です。

行政書士として農地転用の許可申請や届出を行い、土地家屋調査士の資格を活かして地目変更登記等の表題登記の手続きのサポートもできます。

顧客からすれば同じ専門家にまとめて依頼できますので、満足度が高くなるのは間違いありません。

行政書士と土地家屋調査士とのダブルライセンスについては、下記の記事も参考にしてください。

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農地転用の手続きの流れを解説!

このページでは、農地転用の手続きの大まかな流れを解説していきます。

  1. 現地確認登記事項証明書等の書類確認など、必要な要件をクリアしているのかどうか調査する
  2. 農業委員会への相談や確認を行い、要件をクリアしていれば申請書類を作成する
  3. 農林水産省令の定めに従って記載した転用許可申請書やその他の書類を農業委員会を経由して都道府県知事等に提出する
  4. 特に問題がなければ、申請書類提出後2ヵ月程度で農地転用許可を取得できる

地元自治体の農業委員会に書類を申請した後に、指導や補正指示されるケースは少なくありません。

農地転用の標準処理期間は約2ヵ月ですが、複数回に渡って窓口に訪問したり追加で書類を提出したりすると3ヵ月~4ヵ月はかかります。

農地転用の申請手続きを行政書士に依頼するメリット!

農地転用の申請手続きは意外と複雑ですので、顧客自身でやるよりも専門の行政書士に依頼する方法がおすすめです。

ここでは、顧客から見た「農地転用の申請手続きを行政書士に依頼するメリット」について考えてみます。

  • 「届出書」「土地の登記簿謄本」「地図」「営農計画書」「被害防除措置計画書」などの必要書類を確実に揃えられる
  • 書類作成にかかる手間を削減できる(自分で行うと添付図面や申請書の記入で戸惑うことがある)
  • 要件の調査や関係各所での協議の手続きに慣れている専門家ならスムーズに事が運べる
  • 所有地の中に無断転用地があるケースなど、別の手続きが必要になった時でも対応してくれる
  • 農地転用の許可を申請した後のアドバイスやサポートも受けられる

顧客が自分自身で農地転用の手続きを進めるメリットは、費用を削減できることくらいですね。

必要以上に時間がかかったり手続きに失敗したりといったリスクがありますので、信頼できる行政書士を探して依頼するほうがメリットが大きいのです。

行政書士の農地転用に関する報酬の相場はどのくらい?

行政書士の農地転用に関する報酬は、事務所によって大きな違いがあります。

顧客が農地転用の手続き申請を依頼する際には、まずは掛かる費用で比較することになりますから、行政書士にとっても報酬(料金)の設定は重要です。

ここでは、代表的な行政書士事務所を例に挙げて農地転用の手続きの報酬相場を紹介していきます。

行政書士事務所 農地転用第3条許可申請の報酬 農地転用第4条許可申請の報酬 農地転用第5条許可申請の報酬
行政書士やまと総合法務事務所 40,000円~ 70,000円~ 70,000円~
エール行政書士事務所 不明 80,000円~ 80,000円~
サイトウ行政書士事務所 55,000円~ 88,000円~ 88,000円~
行政書士ひろき法務事務所 40,000円~ 60,000円~ 80,000円~

行政書士の報酬は、「農地転用の許可申請」「農地転用の届出」と手続きの種類でわかれているケースがあります。

費用が相場から大きくかけ離れていないかだけではなく、トータルで顧客が負担する費用も確認しながら、農地転用の報酬を設定することが重要です。

まとめ

農地転用の手続きが一体何なのか、行政書士ができる農地転用の業務が何なのかまとめました。

行政書士の資格を取得すると、農地転用の届出や農地転用の許可申請などの仕事と携わることができます。

「難しい申請手続きを専門家に依頼したい」と考える方は多いので、これから行政書士を目指す方は正しい知識を頭に入れておきましょう。

よろしければ、以下のコラムも参考にしてください。